借用村民名义建集资房过户引纠纷，诉请买卖无效法院为何判决合同未成立？
——曾某、王某等房屋买卖合同纠纷案法律解析
【关键词】
集资房 借名建房 合同成立 房屋买卖合同无效 套房指标权
【要点提示】
合同效力是以合同成立为前提，本案出售人并未在房屋卖尽协议上签字或捺印确认，也未授权他人进行房屋买卖，事后也未予以追认，故案涉房屋卖尽协议实质上并未成立，该房屋买卖合同尚不具备成立要件，故主张合同无效依据不足。
【当事人信息】
原告：曾某（上诉人）
被告：张某（被上诉人）、王某（被上诉人）、某村委会（被上诉人）
【案情简介】
涉案房屋地块系曾某所在村的安置返回地，建房时以曾某名义进行申报审批，曾某未实际出资建造。2006年3月1日，张某以受托人身份，以曾某名义与王某签订了一份《房屋卖尽协议》，约定：曾某将村民集资房某居住小区二号楼四单元411室（以下简称411室房屋）出卖给王某，曾某将该房交易过户、领证等相关事宜全权委托给张某办理。3月15日，村委会出具了一份《委托书》，载明：兹有本村民集资建房户曾某（套房为411室）其本人在外经商，无法亲自前往办理该屋买卖过户等相关手续，现全权委托第三人张某办理该屋的房地产买卖过户、领证等手续，特此委托，受托人签署上述相关文件协议等委托人均予以承认。3月28日，村委会出具《具结书》，表示曾某等人因年老体弱及在外经商，无法亲自前往办理房屋买卖过户等相关手续，如发生有关枝节问题由我村负责。
曾某诉请：一、确认2006年3月1日张某、王某签订的房屋卖尽协议无效；二、判令411室房屋归原告所有。
【法院判决】
【一审】
驳回曾某的诉讼请求。
【二审】
驳回上诉，维持原判。
【案件解析】
借用村民名义建集资房过户引纠纷，诉请买卖无效法院为何判决合同未成立？
曾某认为，其没有委托张某处分房产、签订房屋买卖合同，双方之间没有委托关系。其与王某之间不存在房屋买卖合同，案涉房屋买卖合同并未成立。其与王某之间是否存在房屋买卖关系、房屋买卖合同是否成立与张某、王某签订房屋卖尽协议行为的效力是不同的关系。张某、王某是以该份房屋卖尽协议等相关材料骗取的房产过户，其也是在查询房产档案中得知张某、王某签订了房屋卖尽协议。其诉讼请求非常明确是依法确认2006年3月1日张某、王某签订的《房屋卖尽协议》无效。案涉返回地安置房土地使用权是划拨性质，张某、村委会明知。对以划拨方式取得的土地使用权，在转让房地产时应当报经有批准权的人民政府审批，没有批准不能进行转让。张某、王某串通虚构房屋买卖合同，处分案涉以划拨方式取得土地使用权的房产，骗取房产过户手续实质上是规避政府审批、逃避缴纳土地使用权出让金，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定。根据《民法通则》第58条、《合同法》第52条之规定，以合法形式掩盖非法目的的应属无效。
村委会辩称，一、本案实质问题是曾某针对涉案房屋是否有套房指标权。曾某在涉案房屋建造时未出资。对承包地已做货币安置的，就不存在套房安置指标或其他购买权。二、合同效力以合同成立为前提。案涉房屋买卖合同不成立。村委会不是房屋买卖合同的主体。
张某辩称，一、曾某未实际出资建造，根本不是涉案房屋的实际所有权人。涉案房屋卖尽协议实质是，张某为办理过户登记手续而以曾某名义与购房者签订的买卖合同，不是真正意义上的房屋买卖合同。此外，协议也不具备合同的形式要件，实质未成立。合同效力以其成立为前提，一个未成立的合同，不存在效力的问题。二、涉案安置房因申报审批手续需要，暂时借用曾某名义办理审批手续。当时，村委会还与曾某签订了委托代办书。代办书明确，因办理审批手续需要，暂按村民名义上报，上报及房屋转让时每人补贴200元，并表明村民应无条件给予办理手续。可见，涉案房屋办理申报、登记、买卖以及过户手续，是曾某应尽的义务。张某龙和购房者签订买卖合同并没有侵犯曾某的民事权益。
法院认为：涉案房屋系某村委会以承包方式将该村被征用土地安置返回地交由张某建造，某村委会以曾某名义上报相关建房审批手续。涉案房屋初始登记在曾某名下，但曾某并未实际出资建造，以致涉案房屋权属存在争议。曾某在明知房屋权属存在争议的情况下，在诉讼过程中又撤回对房屋权属的主张，要求确认涉案房屋买卖合同的效力，其依据明显不足。涉案房屋卖尽协议其实质是张某为办理过户登记手续而以曾某名义与王某签订的房屋买卖合同，其不是真正意义上的房屋买卖合同。此外，涉案房屋卖尽协议也不具备合同的形式要件，曾某并未在该协议上签字或捺印确认，也未授权张某进行房屋买卖，事后也未予以追认，故该房屋卖尽协议实质上并未成立。合同效力是以合同成立为前提，涉案房屋买卖合同尚不具备成立要件，故曾某主张合同无效依据不足。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第四条 【合同自由原则】当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第八条 【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民法典》
第五条 民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。
第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
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