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提请抗诉申请书(3)

时间:2015-04-16 作者:葛云龙分类:申请书来源:书通网

此外还有最为重要的一点是，在本案中，从被申请人深圳市中建大康物业管理有限公司与深圳市罗湖区西安饭庄签订的《房地产租赁合同》可知，被申请人深圳市中建大康物业管理有限公司是作为建设单位中建实业股份有限公司委托的全权代理人，对涉案物业行使使用权和管理权。因此对于三申请人来说，被申请人就不仅是物业服务合同的相对方，而同时是涉案物业的使用权人和管理权人，具有向三申请人交付物业的义务。而被申请人在在涉案房屋依法拍卖成交后拒不向三申请人交付物业，导致三申请人无法接管物业和入住。被申请人的行为严重违反了《合同法》第六十条及《物业管理条例》的相关规定。

上述证明被申请人没有切实履行物业管理的法定义务和约定义务的事实，已被本案一、二审判决予以认定。

因此，被申请人在本案中存在严重的合同违约行为，在被申请人没有履行物业管理义务并导致申请人无法使用房屋的前提下，三申请人不予支付物业管理费是符合法律规定的。

（二）、二审判决在第12页倒数第5行中认定：“本院认为”，如果本案的被申请人深圳市中建大康物业管理有限公司的行为导致三申请人在成为所有权人之日起，无法行使业主权利，三申请人可另行提起侵权之诉要求被申请人承担侵权责任，两者属于不同的法律关系。上述认定也是适用法律错误。

因为，在本案中，一、二审判决的事实查明都认定被申请人在物业服务合同纠纷中有违约行为，根据《合同法》第一百二十二条的规定，申请人可以选择要求对方承担合同违约责任在本案中一并处理，或选择侵权之诉另案起诉。原二审判决认为属于两种法律关系，不能在本案中一并处理，违反了上述《合同法》第一百二十二条的规定。

（三）、二审判决认定建设单位与被申请人签订的物业服务合同对三申请人有约束力，也是错误的。该物业服务合同由于签订程序的不合法和被申请人没有履行告知的义务，而对三申请人没有约束力。

首先，根据《深圳经济特区物业管理条例》第十九条规定：建设单位或者物业服务企业应当在符合（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总面积百分之五十以上的或（二）首套物业出售并交付使用满二年的情形时，成立业主大会，选举产生业主委员会，并在此后六十日内，书面告知物业所在地的街道办事处。在2003年11月1日建设单位与被申请人签订《物业管理合同》之前，本案的涉案房产的物业管理区域已达到了上述两个条件。由于被申请人与建设单位没有履行上述法定义务，导致没有成立业主大会和业主委员会，造成没有业主委员会和物业服务企业签订《物业服务合同》的后果。因此，建设单位与被申请人签订《物业管理合同》是无效的，也是不符合法律规定的“前期物业服务合同”的规定，对作为业主的三申请人没有法律约束力。

其次，在被申请人于2005年5月17日至2009年7月31日期间，被申请人明知上述涉案房产的业主为本案的三申请人，但是被申请人没有将自己与建设单位签订的《物业管理合同》的内容告知三申请人，也没有按照规定通知三申请人与被申请人签订新的《物业服务合同》，更没有通知三申请人交纳物业管理费和其他相关费用。被申请人由于没有履行《合同法》第六条规定的诚实信用原则及《合同法》第六十条规定的通知协助义务，因此建设单位与被申请人签订的《物业管理合同》对三申请人没有约束力。

（四）、本案二审判决要求三申请人向被申请人支付“滞纳金”，没有事实依据和法律依据，也不符合法律规定。三申请人无需向被申请人支付所谓的“滞纳金”。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第五十一条规定，物业管理公司对于物业管理费的欠交，必须向业主进行书面催交，并规定缴纳期限。只有业主经书面催交后逾期不交纳的才产生滞纳金问题。况且最重要的是，在本案中三申请人没有交纳物业管理费是由于被申请人违约行为和没有履行告知义务所致。因此在本案中，根本就不存在三申请人要向被申请人交纳滞纳金的问题。