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商业地产招商计划(2)

时间:2014-08-12 作者:杨永强 分类:工作计划 来源:书通网
注意引入商业物业和统一运营管理概念,对项目精心包装。

通过超常规宣传,通过事件营销进行造势炒作,让该项目的开发成为当地市民关注的热点,并形成良好的口碑并且节约宣传费用。

通过适当灵活划分商铺面积来控制“总价”,推出短期租赁政策,尽量降低投资门坎,使项目积聚大量的潜在客户群。

六、项目的swot分析

1.项目优势

1.1地理位置优越,商圈人气兴旺

xxx广场位于xx市中心地带,属于人民路顶级商业中心向次级商业中心过渡的边缘地带,距人民路仅500米,紧邻震川路、柏庐路主干道,交通便利。公交车有:2路、3路、5路、9路、18路、104路、106路等。是目前xx市城区内最后一块商业用地。

1.2商业配套完善,商业活动便捷

1.3xx商铺市场需求较大

商业买家较多,商业炒家占了相当比例

2.项目劣势

2.1周边商业竞争较多,从某种程度上分流消费群体。

2.2虽然本项目具有良好商业环境资源,但是与xx市人民路商业区比较相对滞后,缺乏相应的市政配套设施,导致本项目自身的商业氛围不浓,因此必须依托高档次商业购物中心的连动,共同打造震川路---柏庐路路口商业区。

3.机会点

3.1经济发展利好因素

柏庐路地位的提升,与其说是开发商着力打造的结果,还不如说是xx城市规模扩大、核心商业圈对外延伸的必然。随着xx经济的飞速发展,城市东扩飞速进行,目前已形成南北以前进路为轴,东西以柏庐路为轴的新格局。柏庐路也因地处城市新轴线中心的缘故,商业地位迅速上升。

3.2地理区位优势

目前xx市房地产市场已日渐成熟,该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势。因此,以超前的决策意识,以科学的态度研究“供给----需求”,便可以抢占“先机”。

3.3项目连动实现价值最大化

本项目对面的莱茵广场已经落成,据悉,怡景湾的住客有40%都是台湾人,如能完善和补充莱茵广场的商业缺陷就更能发挥优势,降低运作成本,实现本项目物业潜在价值最大化,使发展商充分兑现效益。

3.4中心城市的建设汇聚了人气

随着城市的发展和知名度的提升,区位优势必然会带来人气的上升,而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”,为增加项目开发的安全性打下良好的基矗

4.风险

4.1市场因素

从目前xx市的房地产市场看,项目竞争同质化开始,已引起许多开发商的重视,按我们的开发周期测算,一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时,本项目还是具有一定市场竞争的风险性。

4.2自身因素

本项目对面的莱茵广场与xx的其他商铺已经有强烈的对比,假如本项目没能创新超越莱茵广场的话,销售的风险性和困难度是显而易见的。

5.综合分析

从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较,机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市尝适应市场,顺应消费者的心愿,整合与项目有关的各种要素,运用智慧,创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品,以合理的成本、利润,达到科学的“投入产业比”,追求产品供给----需求的完善性,使项目达到预期的市场期望值。从目前各热销的商铺物业以及投资者的区域意向,可以看出投资者的考虑因素主要表现在:一是地段和人气,地段和人气是决定商铺租金的重要因素,人流量大、道路畅通、能够留住行人和有稳定消费群体的区域等都是投资考虑的主要因素;二是新的商业模式和经营理念,xx当前的商业模式开始从条状商业街向集聚式商业区转化,综合性的“商业步行街”、“一站式购物”的大买场等新的经营管理模式所带来的影响是不言而喻的;三是产品和配套,商铺产品的设计和周边能源状况,包括面宽、进深、层高及对消费的有效引导,还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容,以上因素对商铺的功能影响很大,投资者考虑范围较大。

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